自僱人士申請按揭的關鍵準備項目

自僱人士在申請 mortgage 時，面對的是更嚴謹的 underwriting 與文件要求。銀行或其他 lender 會更重視可驗證的收入、信用紀錄（credit）、以及資產（collateral）和房屋的 appraisal 結果。提前準備完整的財務報表、稅務申報單與銀行往來紀錄，能顯著提高 preapproval 的機會，並讓 underwriter 更快核准貸款金額與還款期限。申請過程中也要理解 downpayment 與 equity 如何影響 interest 與 amortization 設定，以便評估長期的 affordability 與 repayment 能力。

mortgage 和 preapproval：自僱人士如何準備？

自僱人士應先向 lender 詢問 preapproval 的具體文件清單，並預留時間取得所需文件。常見需要的資料包括近兩至三年的報稅表、公司財報、營業執照與銀行對帳單。preapproval 並非最終核准，但能在購屋談判時顯示您的償付能力。了解 mortgage 的基本條款，例如利率（interest）、貸款年限與 amortization 方式，有助於在談判價格與下定金時做出更穩健的判斷。

income、credit 與 affordability：提交文件與信用評分

銀行會以 income 的穩定性和 credit 歷史來評估 affordability。自僱人士可整理個人與公司帳戶、發票、合約與收款紀錄，以補強收入證明。保持良好信用分數、減少未結餘額及按時償還現有貸款，都能有助於獲得更佳的 interest 條件。計算 monthly repayment 並評估在最壞情況下的償付壓力，是評估是否符合 affordability 的重要步驟。

downpayment 與 equity：首期與淨值影響

downpayment 大小直接影響借款比率（LTV）與 lender 所要求的條件。較高的 downpayment 可降低 LTV，增加 equity，通常能換取較低的 interest 與更靈活的 amortization 選項。自僱人士應規劃資金來源並保留資金證明，避免在申請期間出現大額資金流動而無法解釋。部分情況下，提供充足的 collateral 也能彌補較低的首期比例。

appraisal、collateral 與 underwriting：資產估價與審核重點

appraisal 是決定貸款金額與 LTV 的關鍵，appraiser 會評估房產市場價值。若估價低於成交價，可能需要補足更高的 downpayment 或重新協商貸款條件。underwriting 階段會核對所有文件與資產來源，評估 collateral 的可靠性。自僱者應準備可追溯的資金證明、公司財務報表與帳戶明細，以降低被要求額外文件或導致審核延長的風險。

interest、amortization 與 repayment：還款計劃理解

理解 interest 類型（固定利率或浮動利率）與 amortization 表可以幫助評估總還款成本。較長的 amortization 期能降低每月 repayment，但會增加總利息支出；較短期則相反。自僱人士應模擬不同利率與期限下的 repayment 情形，並預留應對收入波動的緊急現金流。若考慮未來的 refinance 可能性，需評估提前還款罰則與再融資後的成本效益。

lender 選擇與 refinance：比較放貸方與再融資選項

選擇 lender 時，除了比較 interest 與費用，還要考量對自僱人士的審核經驗與審批速度。有些銀行或新型金融機構對自僱證明有更彈性的接受標準，可提高核准率。若未來計畫 refinance，應關注再融資的手續費、預扣利率與是否可簡化 income 驗證流程。與多家 lender 取得 preapproval 與條件比較，有助於選出最符合您情況的方案。

結語：自僱人士申請按揭，關鍵在於提前準備可驗證的收入證明、維持良好信用、規劃合適的 downpayment 與理解 appraisal 與 underwriting 的流程。透過模擬不同 interest 與 amortization 的還款情形，並比較數家 lender 的條件與 refinance 可行性，能讓整個申請過程更具可預測性與穩健性。